Les obligations techniques des vendeurs propriétaires vis-à -vis des acquéreurs :
mesures de protection contre les risques d'amiante, mesures relatives à la lutte contre le saturnisme, mesures de protection contre les termites et autres insectes xylophages, mesures d'information d'un acquéreur de lots en copropriété

Le législateur a adopté un certain nombre de mesures déterminant les obligations générales du vendeur propriétaire vis-à-vis de l'acquéreur : mesures de protection contre les risques d'amiante, mesures relatives à la lutte contre le saturnisme, mesures de protection contre les termites et autres insectes xylophages, mesures d'information d'un acquéreur de lots en copropriété, autant d'éléments techniques qui seront exigés lors de la vente d'un immeuble bâti.

Les mesures ci-dessous présentées sont toutes d'ordre public. Le vendeur ne peut donc, en aucun cas, s'en affranchir, et ce même avec l'accord exprès de l'acquéreur.

Rappelons également qu'aucun fonds, effet ou valeur, ne peut être reçu ou accepté par un vendeur pendant le délai de rétractation de sept jours imposé par la LOI N°2000-1208 DU 13 DECEMBRE 2000 RELATIVE A LA SOLIDARITE ET AU RENOUVELLEMENT URBAIN (J.O. 14 DECEMBRE 2000) . Cette faculté n'est accordée qu'à un professionnel titulaire de la carte professionnelle "Transactions sur immeubles et fonds de commerce" et d'une garantie financière prévoyant le maniement de fonds. Faire appel à un professionnel de l'immobilier est, à ce titre, un gage de sérieux et de sécurité.

LES MESURES DE PROTECTION CONTRE LES RISQUES D’AMIANTE

Le texte : Décret n° 96-97 du 7 février 1996

Les immeubles concernés :
Immeubles d’habitation comportant 2 logements et plus Et immeubles affectés à un usage autre que l’habitation

Les immeubles exclus :
Immeubles à usage d’habitation comportant un seul logement

Les obligations générales du propriétaires
Rechercher la présence de calorifugeages contenant de l’amiante et, pour les immeubles construits avant le 1er janvier 1980, de flocages contenant de l’amiante.

La sanction en cas de manquement : Amende de 5ème classe

Les obligations lors de la vente : Les ventes d’immeubles bâtis doivent comporter une clause mentionnant les obligations ci-dessus et les conditions dans lesquelles le propriétaire s’en est ou non acquittées.

Depuis la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000, un état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante est annexé à toute promesse unilatérale de vente ou d’achat et à tout contrat réalisant ou constatant la vente.

A défaut de cet état, aucune clause d’exonération de la garantie des vices cachés ne peut être stipulée à raison des vices constitués par la présence d’amiante dans ces éléments de construction.

LES MESURES RELATIVES A LA LUTTE CONTRE LE SATURNISME

Les textes:
La Loi n°98-657 du 29 juillet 1998 et le décret n°99-483 et 99-484 du 9 juin 1999

Les immeubles concernés : Immeubles d’habitation construits avant 1948 situés dans une zone à risque d’exposition au plomb (les arrêts préfectoraux délimitent les zones à risque et son affichés en mairie, avec également insertion dans deux journaux d’annonces légales et mention au POS)

Les obligations : Dans toute promesse de vente ou d’achat, unilatérale ou synallagmatique, et dans tout acte de vente, une note d’information doit contenir un état des risques d’accessibilité au plomb. En cas de présence de plomb avérée, le vendeur doit en informer le Préfet.

La sanction : Inefficacité de la clause de non garantie à raison des vices constitués par l’accessibilité au plomb si l’état des risques n’est pas annexé aux actes

LES MESURES DE PROTECTION CONTRE LES TERMITES
ET AUTRES INSECTES XYLOPHAGES

Les textes : Loi n°99-471 du 8 juin 1999 Et décret n°2000-613 du 3 juillet 2000

Les immeubles concernés : Immeubles situés dans une zone délimitée par arrêté préfectoral

Les obligations générales: Tout propriétaire ou occupant d’immeubles bâtis doit déclarer en mairie la présence de termites dans l’immeuble dès qu’il en a connaissance. Exécution de recherches ou de travaux sur injonction du maire dans les secteurs délimités par le Conseil municipal

L'obligation lors de la réalisation de la vente: Un état parasitaire de moins de 3 mois doit être annexé à l’acte authentique

La sanction: En l’absence de l’état parasitaire, la clause d’exonération pour vice caché, si le vice est constitué par la présence de termites (et non par d’autres insectes xylophages) ne peut être stipulée. Si l’acquéreur n’a pas été informé de l’état parasitaire de l’immeuble et qu’une clause de non garantie est néanmoins prévue, elle ne pourra s’appliquer.

LES MESURES D’INFORMATION D’UN ACQUEREUR DE LOTS DE COPROPRIETE

1 - LA SUPERFICIE

Le texte: Loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 dite loi Carrez (entrée en vigueur 19 juin 1997).

Toute promesse, compromis et acte constatant la vente doit mentionner la superficie de la partie privative du lot

Les lots concernés: Tous, quelle que soit la destination (habitation, commercial, professionnel), sauf les lots accessoires (caves, garages et emplacements ou lots d’une superficie inférieure à 8 m²)

 

Les sanctions:

En cas d’absence de mention de la superficie :

* Action en nullité ouverte à l’acquéreur dans le délai d’un mois à compter de l’acte authentique

* Si la mention a été omise dans l’avant contrat, mais figure dans l’acte de vente, l’action en nullité ne peut plus être intentée ou poursuivie En cas de différence de plus de 1/20ème (5%) entre la superficie indiquée dans l’acte et la superficie réelle, l’acquéreur peut intenter, dans l’année à compter de l’acte authentique, une action en diminution du prix

 

2 - INFORMATIONS RELATIVES A L’ETAT DE L’IMMEUBLE

Le texte : Loi n°200-1208 du 13 décembre 2000.

Tout " candidat à l’acquisition d’un lot de copropriété, tout bénéficiaire d’une promesse ", pourra à sa demande prendre connaissance :- du diagnostic technique de l’immeuble établi dans les conditions de l’article L-111-6-2 du Code de la Construction et de l’Habitation : ce diagnostic technique concerne le constat de l’état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l’état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs.

Ce diagnostic technique est obligatoire pour les immeubles construits depuis plus de 15 ans et qui sont mis en copropriété. Ce diagnostic est à la charge de la personne qui réalise la mise en copropriété (disposition applicable depuis le 1er juin 2001).

Par ailleurs, le notaire a l’obligation de porter le diagnostic technique à la connaissance de tout acquéreur, lors de la première vente des lots issus de la division et lors de toute nouvelle mutation réalisée dans un délai de 3 ans à compter de la date du diagnostic (disposition applicable depuis le 16 décembre 2000).

- du carnet d’entretien : le syndic de copropriété doit établir et tenir à jour un carnet d’entretien de l’immeuble conformément à un contenu défini par décret (disposition applicable depuis le 1er juin 2001)


* Contenu du carnet d’entretien : identité du syndic en exercice, références des contrats d’assurance de l’immeuble souscrit et leur date d’échéance, l’année de réalisation des travaux importants, la référence des contrats d’assurance dommages ouvrage, la référence des contrats d’entretien…

Agnès PROUZAT
Avocat
D.E.S.S. Droit de la Construction
Spécialiste en Droit Immobilier
Membre du réseau Conseils assistance SO.CA.F